Anwalt für Mietrecht in Esslingen
Betriebskosten abrechnen im Mietverhältnis
Welche Betriebskosten sind umlagefähig?
Nicht alle Kosten, welche im Wohnraummietverhältnis anfallen, dürfen auf den Mieter umgelegt werden. (Im Gewerberaummietrecht ist dies manchmal anders). In erster Linie bestimmt die Betriebskostenverordnung, welche Betriebskosten auf den Mieter übergewälzt werden dürfen. Es sind dies in erster Linie neben den Heizkosten und Warmwasserkosten die Grundsteuer, die Wasserversorgungskosten, Entwässerungskosten, Kosten des Personen- oder Lastenaufzuges, Straßenreinigungs- und Müllbeseitigungskosten, Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflegekosten, Kosten der Beleuchtung, Schornsteinreinigungskosten, Feuer-, Strom-, Wasser-, sowie sonstige Elementarschädenversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug, Hauswirtkosten, Betriebskosten der Gemeinschaftsantenne oder des Breitbandkabelanschlusses, Kosten des Betriebs der Einrichtung für Wäschepflege, Kosten der Dachrinnenreinigung, Wartungskosten für Rauchmelder, Sprinkleranlage, Feuerlöscher, Garagentor und Klimaanlage, sonstige Betriebskosten.
Bei den Betriebkosten handelt es sich also um laufende, immer wiederkehrende Kosten. Keine Betriebskosten sind Reparatur oder Herstellungskosten. Diese sind nicht umlagefähig. Ausdrücklich verbietet das Mietrecht die Umlage von Verwaltungskosten.
Umlage auf den Mieter
Die Betriebskostenverordnung regelt nur, welche Betriebskosten auf den Mieter übergewälzt werden dürfen. Tatsächlich müssen diese dann auch auf den Mieter übergewälzt werden. Dies geschieht in der Regel im Mietvertrag. (Unter ganz bestimmten Voraussetzungen kommt auch eine stillschweigende Vereinbarung in Betracht). Betriebskosten, über welche keine Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen wurde, sind letztlich weiterhin vom Vermieter zu bezahlen. Daher ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung für die Parteien unerlässlich.Wann rechne ich über die Betriebskosten ab?
Das Mietrecht bestimmt, dass über die Betriebskosten spätestens 12 Monate nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums eine nachvollziehbare Abrechnung zu erteilen ist. Eine verspätete Abrechnung führt dazu, dass Nachzahlungsbeträge vom Mieter nicht geleistet werden müssen (Verfristung).Wie rechne ich über die Betriebskosten ab?
Die Betriebskosten müssen übersichtlich geordnet und aus sich heraus nachvollziehbar abgerechnet werden. Mindestvorausetzungen im Mietrecht sind hierbei:Die Angabe der einzelnen Kostenarten, die Angabe der Gesamtkosten des Objekts, die Angabe des Umrechnungsschlüssels sowie die Erläuterung dieses Umlageschlüssels, die Errechnung des jeweiligen Kostenanteils auf den Mieter und die Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen.
Die Angabe der einzelnen Kostenarten, die Angabe der Gesamtkosten des Objekts, die Angabe des Umrechnungsschlüssels sowie die Erläuterung dieses Umlageschlüssels, die Errechnung des jeweiligen Kostenanteils auf den Mieter und die Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen.
Sind diese Mindestvoraussetzungen nicht erfüllt, so handelt es sich um eine formal fehlerhafte Abrechnung, welche nicht geeignet ist, eine Nachzahlung fällig zu stellen und welche nach Ablauf der oben genannten Zwölf-Monatsfrist auch nicht geheilt werden kann.
Umlageschlüssel
Die Parteien dürfen hinsichtlich der einzelnen Betriebskostenarten einen Umlageschlüssel wählen, welcher sachgerecht ist und billigem Ermessen entspricht. Treffen die Parteien keine Vereinbarung hinsichtlich eines Umlageschlüssels, so bestimmt das Mietrecht, dass im Zweifel der Anteil nach Quadratmeter Wohnfläche als vereinbarter Schlüssel anzusehen ist.Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Abrechnung nach gemessenem Verbrauch stets Vorrang hat (z. B. nach Wasserzählern, bzw. hinsichtlich der Heizkosten entsprechend der Heizkostenverordnung).
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